SKN | תוכנית 800 הדירות בבת גלים בחיפה בוחנת אם ביקוש מוסדי למגורים יכול לתמוך בהתחדשות העירונית

פרויקט ההתחדשות העירונית המוצע ברחוב עלייה שנייה בחיפה משקף מעבר מהחלפת מבנים ישנים לתכנון היצע מגורים סביב בסיס ביקוש מקומי מוגדר. הפרויקט בולט במיוחד משום שהוא מחבר בין פיתוח מגורים לבין שני מוסדות מרכזיים, בית החולים רמב״ם ובית הספר לרפואה בטכניון, במקום להסתמך רק על הערכות כלליות לגבי הביקוש בשכונה.

הגידול בהיצע נועד לחזק את בסיס הביקוש המקומי

המסגרת התכנונית של הפרויקט ברורה: שמונה בנייני מגורים ישנים בני ארבע קומות, שנבנו בשנות ה-50, ייהרסו ובמקומם יוקמו ארבעה מגדלי מגורים בגובה של כ-34 קומות. הפרויקט צפוי לכלול כ-800 דירות. בנוסף, מתוכננים כ-5,000 מ״ר של שטחי מסחר ו-1,500 מ״ר של מבני ציבור, וכן הרחבת בית הספר הסמוך עלייה לכ-6 דונם.

העירייה מציגה את התוכנית כמהלך שנועד לחזק את בת גלים כמרכז מגורים, רפואה ואקדמיה. הקרבה לרמב״ם ולטכניון מספקת בסיס מוגדר לתכנון מאות דירות קטנות, שעשויות לשמש עובדי רפואה וסטודנטים.

מבחינה כלכלית, היגיון זה מבוסס יותר מהנחה כללית שלפיה תוספת דירות מייצרת באופן אוטומטי ביקוש. עם זאת, המקור אינו כולל תחזיות לגבי שכר דירה, עלויות בנייה, שווי קרקע, קצב ספיגה או תנאי מימון. לכן, לא ניתן להעריך את הכדאיות הפיננסית של הפרויקט על בסיס מספר יחידות הדיור המתוכנן בלבד.

הצפיפות מגדילה את פוטנציאל ההכנסות אך גם את הוצאות הפיתוח

השינוי הכלכלי המרכזי בפרויקט הוא הגדלת הצפיפות. החלפת 286 דירות בכ-800 יחידות דיור מייצרת תוספת נטו של יותר מ-500 יחידות, ובכך מאפשרת פוטנציאל להכנסות נוספות מאותו שטח עירוני. צפיפות גבוהה יותר יכולה לסייע בפיזור עלויות התשתית, ההריסה, הבנייה והדרישות הציבוריות על פני מספר גדול יותר של דירות.

עם זאת, הגדלת הצפיפות יוצרת גם דרישות נוספות. התוכנית כוללת ארבעה מגדלים מעל בסיס בן שש קומות, תשתיות חניה ושטחי מסחר ומבני ציבור בהיקף משמעותי. רכיבים אלה דורשים הון ומשאבי בנייה, בעוד שהכדאיות הכלכלית תלויה בהיקף השטח שיוכל לייצר הכנסות ממגורים או ממסחר.

מרכיב הדירות הקטנות מוסיף משתנה נוסף. עובדי רפואה וסטודנטים הם קבוצות שוכרים פוטנציאליות שניתן לזהותן באופן ברור, אך המקור אינו קובע כמה יחידות יוכלו לקלוט, אילו דמי שכירות ישלמו או אם הביקוש יישאר מספיק גם לאחר התרחבות היצע המגורים בסביבה.

גם עלות השימוש החלופי בקרקע היא שיקול כלכלי. שטח ויכולת בנייה שיוקצו לדירות קטנות להשכרה לא יוכלו לשמש במקביל לדירות גדולות יותר המיועדות לבעלות או לשימושים אחרים. לכן, השאלה הכלכלית היא אם תמהיל הדירות המוצע תואם את הביקוש בפועל באזור, ולא רק אם הוא משתלב בנרטיב המבוסס על קרבתם של מוסדות רפואיים ואקדמיים.

התשתיות והביצוע עשויים לקבוע את הכדאיות בפועל

לפי התוכנית, הבניינים הקיימים אינם כוללים מעליות ותשתיות בטיחות אש מספקות, ואינם עומדים בתקני רעידות האדמה הנוכחיים. להחלפתם יש לכן הצדקה פיזית ברורה. עם זאת, ההתחדשות כרוכה גם בעלויות מעבר ובסיכוני ביצוע.

התוכנית היא חלק מרצף רחב יותר של התחדשות לאורך שדרות עלייה שנייה, וממוקמת בין פרויקטי חיל הים ועלייה שנייה שאושרו. מצב זה עשוי לאפשר רצף עירוני משמעותי יותר, אך הוא גם יוצר תלות בתשתיות, בהליכי הרישוי ובלוחות הזמנים של הבנייה בפרויקטים השונים.

המקור אינו מספק מידע על ארנונה, עלויות מימון, הוצאות תחזוקה צפויות, דמי ועד בית או דמי שכירות חזויים. לחסרים אלה יש משמעות, משום שהם קובעים את הפער בין תוספת נומינלית של יחידות דיור לבין היצע מגורים שכדאיותו הכלכלית מבוססת. בנוסף, המקור אינו קובע אם הדירות הקטנות יופעלו כדיור מוסדי ייעודי, כדירות להשכרה בשוק החופשי או כשילוב גמיש בין השימושים.

התוכנית הומלצה בשלב זה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. להבחנה זו יש משמעות: 800 יחידות דיור מתוכננות אינן שקולות ל-800 דירות שהושלמו, והכדאיות הכלכלית עשויה להשתנות באופן מהותי בין שלבי אישור התכנון, המימון, הבנייה והאכלוס.

אם המוסדות הרפואיים והאקדמיים בבת גלים ייצרו ביקוש יציב לאורך זמן לדירות להשכרה, השאלה המרכזית תהיה אם ביקוש זה יוכל להצדיק את הצפיפות ואת עלויות התשתית הנדרשות כדי להפוך 286 דירות ישנות למתחם של כ-800 יחידות דיור.