SKN | פתח תקווה מתנגדת לתוכנית ההתחדשות ברחוב בר כוכבא ודורשת תכנון רחב יותר

עיריית פתח תקווה מתנגדת לגרסה העדכנית של תוכנית ההתחדשות העירונית ארוכת השנים ברחוב בר כוכבא, בטענה כי ההצעה אינה עולה בקנה אחד עם עקרון התכנון הכולל. התוכנית עברה כבר כמה שינויים ואף נסגרה בעבר, אך שבה לדיון בעירייה למרות עמדת העירייה שלא לקדם אותה. המחלוקת ממחישה מתח מרכזי בהתחדשות העירונית בישראל: פרויקטים נקודתיים יכולים להוסיף יחידות דיור ולחדש מבנים ישנים, אך הכדאיות הכלכלית שלהם תלויה גם במידת ההתאמה שלהם למערך התשתיות ולמסגרת התכנונית הרחבה של העיר.

לעמדת העירייה יש משמעות כלכלית משום שלעיכובים תכנוניים יש עלות ישירה. כאשר פרויקט נותר במשך שנים בהליכי אישור, היזמים נדרשים לשאת בעלויות מימון ותכנון גבוהות יותר, בעוד בעלי הנכסים הקיימים נותרים בחוסר ודאות בנוגע למועד ההתחדשות ולתנאיה.

ההנחה הציבורית: התחדשות עירונית נועדה בעיקר להגדיל את היצע הדירות

ההנחה הרווחת היא שתוכנית התחדשות צריכה להתקדם כאשר היא מאפשרת להוסיף דירות ולהחליף מבנים ישנים. לנוכח המחסור המתמשך בדיור בישראל, הגדלת הצפיפות למגורים עשויה להיראות כתועלת ציבורית ברורה.

אולם, תכנון עירוני כולל רחב יותר ממספר הדירות שניתן להוסיף במסגרת פרויקט. תוכנית התחדשות יכולה להשפיע על עומסי התנועה, מוסדות החינוך, התחבורה הציבורית, מערכות התשתית, השטחים הפתוחים, החניה וצפיפות השכונה. התנגדות העירייה מצביעה אפוא על כך שהשאלה הכלכלית אינה מסתכמת במספר יחידות הדיור שניתן להוסיף, אלא גם ביכולת של המערכת העירונית הסובבת לקלוט אותן.

העלות הכלכלית של אי-ודאות תכנונית

המקרה של בר כוכבא ממחיש כיצד אי-ודאות תכנונית הופכת לעלות כלכלית. פרויקט שעובר תיקונים חוזרים מחייב את היזמים להקצות משאבים נוספים לאדריכלים, מהנדסים, יועצים, עורכי דין, הגשות תכנוניות ומימון, בעוד מסגרת הפיתוח הסופית נותרת לא ודאית.

גם עלויות הבנייה הן משתנה מרכזי. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדד תשומות הבנייה למגורים, העוקב אחר העלויות שבהן נושאים יזמים. המדד עלה מ-100.3 ביולי 2025 ל-102.4 במאי 2026, ומצביע על המשך עלייה בעלויות התשומות בתקופה זו.

בפרויקט התחדשות שנמצא בהליכי תכנון במשך כמה שנים, גם עלייה מתונה בעלויות הבנייה יכולה לשנות באופן מהותי את המודל הפיננסי. ריבית גבוהה יותר עלולה להחריף את ההשפעה באמצעות הגדלת עלות ההון הנדרשת להחזקת הפרויקט לאורך הליך אישור ממושך.

גם סוגיית יכולת הרכישה מוסיפה מגבלה. תוספת דירות יכולה להגדיל את היצע הדיור, אך השפעתה על יכולת הרכישה תלויה במחירי הדירות הסופיים, בהכנסות משקי הבית, בעלויות המשכנתאות ובקצב שבו הדירות מגיעות לשוק. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ממשיכה לפרסם בנפרד מדדי מחירי דיור ומדדי בנייה למגורים, המשקפים את ההבדל בין שווי הנכסים לבין עלויות ייצור הדיור החדש.

התחדשות במרכז העיר יוצרת כלכלה שונה

פתח תקווה ממוקמת בלב שוק הדיור במרכז הארץ, שבו הקרבה למוקדי תעסוקה ולרשתות תחבורה תומכת בביקוש מגורים משמעותי יחסית. ביקוש זה עשוי לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית בהשוואה לאזורים פריפריאליים, אך הוא גם מגביר את הצורך של הרשויות לתאם בין צפיפות לבין קיבולת התשתיות.

גם לסוג הנכס יש חשיבות. התחדשות עירונית מחליפה בדרך כלל בנייני מגורים ישנים בפרויקטים צפופים יותר. מהלך כזה יכול להגדיל את מספר הדירות במגרש, אך במקביל ליצור ביקוש נוסף למעליות, חניה, תשתיות משותפות, שירותים ציבוריים וניהול הבניין לאורך זמן.

באזורים המאופיינים בבתים צמודי קרקע קיימות מגבלות שונות, משום שפוטנציאל ההתחדשות תלוי לעיתים קרובות במגרשים גדולים יותר ובצפיפות קיימת נמוכה. בשכונות שבהן קיימים בנייני מגורים, הכדאיות הכלכלית תלויה יותר ביכולת להגדיל את זכויות הבנייה במידה שתפצה את היזמים על עלויות ההריסה, הבנייה, המימון ופינוי הדיירים.

התשתיות קובעות את הכדאיות של הפרויקט

ההתייחסות של העירייה לתכנון כולל מצביעה על עלויות שאינן תמיד נראות במספר יחידות הדיור המתוכננות. תוספת תושבים מחייבת קיבולת מספקת בכבישים, בתחבורה הציבורית, במערכות הניקוז והמים, במוסדות החינוך, בשירותי הבריאות ובשטחים הציבוריים.

דרישות התשתית עלולות ליצור פער בין הכלכלה הפרטית לבין הכלכלה הציבורית. ליזם עשוי להיות תמריץ להגדיל את צפיפות המגורים, משום שיחידות נוספות מגדילות את ההכנסות. העירייה, לעומת זאת, נדרשת להביא בחשבון את העלויות ארוכות הטווח של אספקת שירותים לאוכלוסייה שתתווסף.

עבור התושבים הקיימים, גם אי-ודאות ממושכת יוצרת עלות הזדמנות. נכסים הממתינים להתחדשות עלולים להישאר במבנים ישנים, בעוד בעלי הדירות דוחים החלטות על בסיס ציפיות להתחדשות עתידית. במקביל, היזמים אינם יכולים להקצות הון בהיקף מלא כל עוד המסגרת התכנונית אינה ודאית דיה.

הבחינה הכלכלית של ההתחדשות תלויה במערכת העירונית כולה

אם מטרת ההתחדשות העירונית היא להגדיל את היצע הדירות ולחדש שכונות ותיקות, הבחינה הכלכלית של תוכנית בר כוכבא אינה יכולה להסתפק בכדאיות הפיננסית של הפרויקט הבודד. היכולת להוסיף צפיפות תלויה גם בהתאמה של התשתיות, התחבורה והשירותים הציבוריים לגידול הצפוי באוכלוסייה. במקרה של פתח תקווה, האיזון בין זכויות הבנייה, עלויות היזמים ויכולת המערכת העירונית לקלוט את תוספת האוכלוסייה ימשיך להיות גורם מרכזי בקביעת עתיד התוכנית.