SKN | מכרז קרקע משמעותי במתחם הכניסה לעיר בירושלים יוצא לדרך

רשות מקרקעי ישראל אישרה את שיווקו של מגרש בשטח של 5.3 דונם במתחם הכניסה לעיר בירושלים, עם זכויות בנייה בהיקף של כ-99,400 מ”ר למשרדים, מסחר, מלונאות, תרבות וכ-230 יחידות דיור. המכרז צפוי להיות פתוח במשך 90 יום, ומעמיד לשיווק מתחם מעורב שימושים בשוק שבו פרויקטים רחבי היקף כבר משנים את שער הכניסה המערבי לבירה. המשמעות הכלכלית אינה מסתכמת בהיקף זכויות הבנייה, אלא בשאלה אם הביקוש לתעסוקה, מלונאות, מסחר ודיור יוכל לתמוך בעוצמת הפיתוח המתוכננת.

התשתית הציבורית יוצרת את הבסיס לפיתוח הפרטי

המגרש, המכונה מתחם C, מגרש 5, הוא חלק מפרויקט הכניסה לעיר המשתרע על כ-300 דונם ומפותח בשיתוף רשות מקרקעי ישראל, עיריית ירושלים וגופי ממשלה. יותר מ-1.5 מיליארד שקל הוקצו למיזם הרחב, המשלב תשתיות תחבורה עם שימושים למסחר, תעסוקה, מגורים ומלונאות. המכרז הנוכחי מהווה מבחן נוסף ליכולתה של ירושלים לתרגם השקעה ציבורית רחבת היקף בתשתיות לפיתוח פרטי בר-קיימא.

המיקום אינו מבטיח לבדו ביקוש מצד יזמים

ההנחה המקובלת היא שמגרש הנמצא בסמוך לתשתיות תחבורה מרכזיות ימשוך באופן טבעי ביקוש מצד יזמים. למיקום יש חשיבות, אך הוא אינו מבטל את שאלת קצב ספיגת השטח. מגדל מעורב שימושים דורש תפקוד מקביל של כמה שווקים: חברות צריכות לאכלס שטחי משרדים, מסחר זקוק לתנועת מבקרים מספקת, המלונאות תלויה בביקוש יציב מצד תיירים ומבקרים, והדיור צריך להיות מתומחר בהתאם ליכולת הרכישה של משקי הבית.

תוכנית מתחם הכניסה לעיר ממחישה את היקף האתגר. המחוז מתוכנן לכלול כ-1.2 מיליון מ”ר של בנייה חדשה, עם היקפים משמעותיים של תעסוקה, מלונאות, מבני ציבור, מסחר ומגורים. הפרויקט מתוכנן סביב חיבורי הרכבת והרכבת הקלה בירושלים, ולכן הנגישות התחבורתית היא מרכיב מרכזי במודל הכלכלי של המתחם.

זכויות בנייה אינן שקולות להכנסה עתידית

אין לראות ב-99,400 מ”ר של זכויות בנייה שטח שניתן לממש מיד כהכנסה. כ-54,500 מ”ר מוגדרים כשטחים עיקריים, כ-23,400 מ”ר נוספים כשטחי שירות מעל הקרקע וכ-21,500 מ”ר כשטחי שירות תת-קרקעיים. הפרויקט כולל גם מגדל בן 40 קומות לצד מבנים נמוכים יותר בני שמונה קומות, ולכן הוא דורש מערך מורכב של בנייה, מימון ותשתיות.

תנאי המימון נותרו גורם מגביל. בנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.5% ביולי 2026, תוך הדגשה כי אי-הוודאות נותרה גבוהה. במקביל, הבנק המרכזי דיווח כי מלאי הדירות הלא מכורות נותר גבוה ברמה הארצית וכי מחירי הדירות ירדו ב-1.3% בחישוב שנתי בחודשים מרץ-אפריל. לסביבה זו יש משמעות משום שיזמים נדרשים לתמחר את הקרקע והבנייה בהתאם לביקוש העתידי, ולא רק לפי היקף זכויות הבנייה.

גם יכולת הרכישה מגבילה את היקף רכיב המגורים. לפי הנחיות בנק ישראל, יחס החזר משכנתה להכנסה העולה על 40% נחשב לרמת סיכון גבוהה, בעוד שחלק משמעותי מהמשכנתאות החדשות נמצא בטווח של 30% עד 40%. נתוני האשראי לדיור מצביעים גם על המשך גידול בחוב הדיור של משקי הבית בתחילת 2026, ולכן לעלות המימון יש משקל גובר בקביעת היקף הבנייה למגורים שהשוק יכול לספוג.

השילוב בין תעסוקה, מגורים ומלונאות מגדיל את תלות הפרויקט בביקוש

המגרש שונה מפרויקט מגורים קונבנציונלי. כ-230 יחידות הדיור המוגדרות כיחידות “תומכות תעסוקה” מיועדות לפעול לצד משרדים, מסחר, מלונאות, מוסדות תרבות ושטחים ציבוריים. המבנה המשולב עשוי ליצור ביקוש פנימי בין השימושים, אך הוא גם מגדיל את החשיפה לשינויים בתפוסת המשרדים, בתיירות ובהוצאות הצרכנים.

גם בתוך ירושלים, למתחם מאפיינים שונים מאלה של שכונות מגורים מסורתיות. הוא ממוקם בסמוך לתחנה המרכזית, לרכבת ישראל, לרשת הרכבת הקלה ולכניסה המערבית לרחוב יפו. הפרויקט הרחב נועד לחבר בין אזור העסקים למרכז העיר ולמזרח העיר, לרבות העיר העתיקה.

עלויות התשתית והתפעול יקבעו את קצב ספיגת השטח

הכלכלה של הפרויקט אינה מסתכמת בעלות הקרקע והבנייה. מבנים מעורבי שימושים דורשים הוצאות משמעותיות על תחזוקה, אבטחה, שירותים וניהול. חניונים תת-קרקעיים ותשתיות במרחב הציבורי מוסיפים עלויות הוניות עוד לפני תחילת ההוצאות התפעוליות השוטפות. גם המלונאות והמסחר חשופים לתנודתיות גבוהה יותר בהכנסות בהשוואה למגורים, ולכן תקופת ההתייצבות של הפעילות העסקית הופכת לגורם מרכזי.

השאלה המרכזית אינה אם ירושלים יכולה להקים מגדל נוסף במתחם מעורב שימושים, אלא אם שווקי התעסוקה, המגורים והתיירות בעיר יוכלו לצמוח בקצב שיאפשר לספוג את תוספת שטחי הבנייה, מבלי לאלץ יזמים בעתיד להפחית את שווי הקרקע שעליו נשענת כדאיות הפרויקט כיום.