SKN | תוכנית ההתחדשות העירונית בנס ציונה מתקדמת לקראת ביצוע: 700 יחידות דיור חדשות במתחם ההסתדרות-טייסים

פרויקט התחדשות עירונית מרכזי במרכזה של נס ציונה התקדם שלב נוסף בדרך למימוש, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה את התוכנית האדריכלית, תוכנית הפיתוח והעיצוב למתחם ההסתדרות-טייסים. הפרויקט משתרע על פני 23 דונם וכולל הריסה של 15 מבנים ישנים שבהם 220 דירות קיימות, והקמת 14 מבנים חדשים ובהם 700 יחידות דיור. האישור מהווה שלב תכנוני משמעותי, שכן הוא מגשר בין התוכנית הסטטוטורית הרחבה לבין שלב היתרי הבנייה, אך אינו מבטל את הסיכונים הפיננסיים והתפעוליים הכרוכים בהקמת 480 יחידות הדיור הנוספות.

האישור התכנוני אינו מבטיח בנייה מיידית

הפרשנות הפשוטה לאישור התוכנית האדריכלית היא שהבנייה כבר קרובה להתחלה. בפועל, מדובר באבן דרך חשובה בתהליך התכנון ולא בהשלמתו. הפרויקט עדיין צריך לעבור את שלבי הרישוי והביצוע, בעוד שכדאיות החלפת מלאי הדיור הקיים תלויה בעלויות הבנייה, בתנאי המימון, במחירי המכירה וביכולת להקים פרויקט הכולל מספר דירות גדול משמעותית מזה שקיים כיום במתחם.

תוספת הצפיפות היא המנגנון הכלכלי של ההתחדשות

הפרויקט מגדיל את מלאי הדירות מ-220 יחידות קיימות ל-700 יחידות מתוכננות, כלומר תוספת של 480 דירות וגידול כולל של כ-218% במספר יחידות הדיור במתחם. תוספת הצפיפות היא המנגנון הכלכלי שמאפשר למודל ההתחדשות העירונית לממן, בכפוף לכדאיות הפרויקט, את הריסת המבנים הישנים, את הדיור החלופי לדיירים הקיימים, את התשתיות ואת הקמתם של מתקנים ציבוריים חדשים.

המבנים הקיימים מתוארים כמבנים ישנים שאינם עומדים בתקני עמידות בפני רעידות אדמה. לכן, החלפתם כרוכה ביותר מהוספת דירות למכירה. הפרויקט נדרש לספוג עלויות הריסה, בנייה, תכנון, מימון ועלויות הקשורות לפינוי, תוך יצירת פרויקט מגורים גדול משמעותית. סביבת הבנייה בישראל נותרה רגישה לעלויות התשומות. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-0.2% ביוני 2026, נתון הממחיש כי עלויות הפיתוח ממשיכות להשתנות גם כאשר הביקוש לדיור ותנאי המימון אינם אחידים.

גם יכולת המימון של משקי הבית מגבילה את הערך הכלכלי של תוספת ההיצע. בנק ישראל מגדיר משכנתאות שבהן יחס ההחזר להכנסה עולה על 40% כהלוואות בסיכון גבוה, בעוד שחלק גדול מהמשכנתאות נמצא בטווח שבין 30% ל-40%. שיעורי המימון המרביים עומדים על 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירת השקעה. מגבלות אלה משמעותן כי התמחור העתידי של 700 יחידות הדיור יושפע לא רק מכלכלת הקרקע והבנייה, אלא גם מיכולת משקי הבית ליטול אשראי.

מבנה הפרויקט מגדיל את פוטנציאל ההיצע בתוך העיר הקיימת

נס ציונה ממוקמת בשוק שונה ממוקדי הדיור היקרים ביותר במרכז הארץ. הפרויקט ממוקם בסביבה עירונית מבוססת ולא על קרקע פריפריאלית בלתי מפותחת, ולכן ההתחדשות מאפשרת להגדיל את היצע הדירות בתוך העיר הקיימת. תמהיל הבנייה המתוכנן כולל מבנים בני תשע עד עשר קומות הפונים לרחובות, לצד מגדלים בני 12 עד 14 קומות בחלק הפנימי של המתחם.

ההבחנה בין הדירות הקיימות לדירות החלופיות חשובה גם מבחינה כלכלית. הפרויקט מחליף 220 דירות ישנות ובמקביל יוצר 480 יחידות דיור נוספות. משמעות הדבר היא שחלק מהכדאיות הכלכלית נשען על מימוש הערך הנובע מהגדלת הצפיפות, ולא רק על בנייה מחדש של מלאי הדיור הקיים. התוכנית החדשה גם מרחיבה את השטחים הפתוחים הציבוריים, מגדילה את זכויות הבנייה למבני ציבור ומוסיפה כיתות גן בקומת הקרקע.

הפער בין הוצאות להכנסות נותר סיכון מרכזי

הנטל הפיננסי של התחדשות עירונית רחב יותר ממספר הדירות שמופיע בכותרת הפרויקט. היזמים נדרשים לנהל מימון בנייה, עלייה בעלויות התשומות, שכר בעלי מקצוע, תשתיות, דרישות לשטחים ציבוריים ופערי עיתוי בין ההוצאות להכנסות. תקופת ביצוע ממושכת עלולה להגדיל את הוצאות הריבית ולחשוף את הפרויקט לשינויים במחירי הדיור וביכולת לקבל משכנתאות עוד לפני שהדירות נמסרות.

המיקום במרכז נס ציונה עשוי לתמוך בביקוש, אך המיקום לבדו אינו קובע את קצב הספיגה. שוק הדיור הישראלי ממשיך להתאפיין בפעילות בנייה משמעותית. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2024 החלה בנייתן של 66,800 יחידות דיור, ובסוף אותה שנה היו 183,900 יחידות דיור בבנייה פעילה. לכן, המדד הכלכלי הרלוונטי לפרויקט בנס ציונה אינו רק מספר הדירות שניתן להקים, אלא היכולת להקים ולשווק את 480 היחידות הנוספות במחירים שתומכים בכדאיות הפרויקט ובמקביל נותרים במסגרת יכולת המימון של משקי הבית.

השלב הבא יקבע אם זכויות הבנייה יהפכו להיצע בפועל

ההליך התכנוני יצר מסגרת להוספת 480 יחידות דיור, אך הערך הכלכלי של תוספת זו ייקבע בשלבי הרישוי, המימון והביצוע. המשך הדרך ידרוש מעקב אחר עלויות הבנייה, תנאי האשראי, מחירי הדירות, קצב המכירות, יכולת משקי הבית לקבל משכנתאות ולוחות הזמנים להשלמת הפרויקט. רק אם גורמים אלה יישארו תואמים, תוכל תוספת זכויות הבנייה להפוך בפועל למלאי דיור חדש.