SKN | מתחם רב מימון בבת ים: מדוע אובדן הדירות הנוספות משנה את כלכלת ההתחדשות העירונית

ההחלטה שלפיה היזם לא יקבל דירות נוספות במתחם רב מימון מציבה את הערך הכלכלי של הרחבת זכויות הפיתוח במרכז המשוואה של ההתחדשות העירונית.

מספר קטן יותר של דירות עלול להפחית את ההכנסות הזמינות לקיזוז עלויות הקרקע, הבנייה, המימון, המיסוי והתשתיות, ובכך לשנות את האיזון הפיננסי של תוכנית ההתחדשות כולה.

השאלה הרחבה יותר היא מי צריך ליהנות מהערך שנוצר כאשר זכויות התכנון מתרחבות, והאם ערך זה מספיק כדי לפצות על הסיכונים והעלויות הכרוכים בביצוע הפרויקט.

כאשר זכויות הפיתוח הופכות לזירת המאבק הכלכלית

המחלוקת סביב מתחם רב מימון בבת ים ממחישה עיקרון בסיסי בהתחדשות עירונית: דירות נוספות אינן רק תוצאה תכנונית, אלא נכס כלכלי. כאשר היזם אינו מקבל את יחידות הדיור הנוספות שלהן ציפה במסגרת ההתחדשות, השינוי עשוי להשפיע על ההכנסות הצפויות ועל המבנה הפיננסי שעליו נשען הפרויקט.

לכן, הסוגיה רחבה יותר ממחלוקת על מספר הדירות. היא מעלה את השאלה כמה פיתוח נוסף נדרש כדי להפוך פרויקט עירוני מורכב לכדאי מבחינה פיננסית, ומי מקבל בסופו של דבר את הערך הכלכלי שנוצר כתוצאה מהפיתוח הנוסף.

ההנחה הציבורית: יותר דירות פשוט משמעותן יותר רווח

ההנחה הרווחת היא שהענקת דירות נוספות ליזם יוצרת באופן אוטומטי רווח פרטי על חשבון בעלי הנכסים הקיימים או הציבור. המציאות הכלכלית מורכבת יותר. יחידות נוספות יכולות לייצר הכנסות נוספות, אך הן גם יוצרות עלויות בנייה נוספות, דרישות מימון, צרכים תשתיתיים, מיסים וחשיפה לתנאי השוק.

לכן, הערך של דירה נוספת אינו שווה למחיר המכירה שלה בסופו של דבר. מבחינה כלכלית, מה שחשוב הוא המרווח שנותר לאחר ניכוי העלויות הכרוכות ביצירת אותה יחידה ובמכירתה. החלטה תכנונית שמבטלת דירות נוספות יכולה, לפיכך, לשנות את הכדאיות הפיננסית של הפרויקט ולא רק להפחית את הרווח הפוטנציאלי של היזם.

הניתוח הכלכלי: לזכויות פיתוח יש מחיר

פרויקטים להתחדשות עירונית כוללים בדרך כלל תקופה ארוכה בין ההחלטות התכנוניות לבין מסירת הדירות שהושלמו. במהלך התקופה הזו על היזמים להביא בחשבון את עלויות הבנייה, שכר הטרחה המקצועי, המימון, המיסוי, התשתיות והעלות האלטרנטיבית של ההון. שינוי בכל אחד מהמשתנים האלה יכול להשפיע על מספר יחידות הדיור הנדרש כדי לתמוך בפרויקט.

דירות נוספות יכולות להיות חלק מהמנגנון הכלכלי שמאפשר ליזם לספוג את העלויות האלה. אם מספר הדירות שניתן למכור קטן, הדירות שנותרות עשויות להידרש לשאת בחלק גדול יותר מההוצאות הקבועות של הפרויקט. אין פירוש הדבר בהכרח שהמחירים חייבים לעלות, אך המשמעות היא שהמודל הפיננסי נעשה תלוי יותר ביעילות הבנייה, בתנאי המימון ובשוויי השוק שניתן להשיג בפועל.

קיימת גם סוגיית העיתוי. ההכנסות ממכירת הדירות החדשות מתקבלות בדרך כלל רק לאחר שהוצאו כבר סכומים משמעותיים. לכן, הריבית שנצברת במהלך התכנון והבנייה יכולה להפוך לחלק משמעותי מעלות כל יחידת דיור נוספת.

התמונה הנסתרת: להתחדשות עירונית יש עלויות מעבר למספר הדירות

לא ניתן להעריך את הערך הכלכלי של פרויקט רב מימון רק לפי מספר הדירות שיאושרו בסופו של דבר. פיתוח מחדש בסביבה עירונית צפופה כולל גם תשתיות, שטחים ציבוריים, תחבורה, תשתיות חיוניות ושילוב של תושבים חדשים בתוך עיר קיימת. דרישות אלה עלולות להגדיל את עלויות הפיתוח, בעוד שהיתרונות שהן מייצרות אינם משתקפים ישירות במכירת הדירות.

גם עבור בעלי הנכסים הקיימים החישוב שונה. התחדשות עירונית עשויה להגדיל את שווי הדירות ואת איכות המגורים שלהן, אך התועלת הכלכלית תלויה במסגרת התכנונית הסופית, בלוחות הזמנים לבנייה ובחובות הנלוות לפרויקט. עבור היזם, מנגד, צמצום זכויות הפיתוח עשוי לשנות את היחס בין ההכנסות הצפויות לבין העלויות הנדרשות לביצוע ההתחדשות שהובטחה.

זו הסיבה שמחלוקות על דירות נוספות יכולות להפוך למשמעותיות מבחינה כלכלית. מספר יחידות הדיור קובע לא רק כמה דיור ייווצר, אלא גם כיצד העלויות והיתרונות של ההתחדשות יתחלקו בין הצדדים המעורבים.

מי צריך ליהנות מהערך שנוצר כתוצאה מההתחדשות?

אם הדירות הנוספות הן המנגנון שמסייע לממן פרויקט מורכב של התחדשות עירונית, השאלה החדה יותר היא האם הסרת אותן יחידות רק מצמצמת את פוטנציאל הרווח של היזם, או שהיא משנה את הכדאיות הכלכלית הבסיסית של ביצוע כל פרויקט ההתחדשות במתחם רב מימון.