SKN | התחדשות עירונית בירושלים בוחנת האם ניתן לשלב צפיפות גבוהה עם המגבלות של החברה החרדית

ההתחדשות העירונית בשכונות החרדיות בירושלים מושפעת יותר ויותר מהמפגש בין מחסור בדיור, מחסור בקרקע, כלכלת התכנון ודרישות ייחודיות של הקהילה. פרויקטים שבעבר נתקלו בהתנגדות בשל גובה הבנייה, דרישות תכנון דתיות וחששות מפינוי תושבים זוכים כיום לפתיחות רבה יותר, אך המודל הכלכלי עדיין תלוי בהוספת מספר מספיק של יחידות דיור כדי להפוך את ההתחדשות לכדאית. התוצאה היא מודל ייחודי של התחדשות עירונית, שבו צפיפות הבנייה צריכה להיקבע לצד שמירה על הרציפות הקהילתית.

פתיחה: ההתחדשות העירונית פוגשת משוואת תכנון שונה

ירושלים אישרה בשנת 2025 54 תוכניות פינוי-בינוי הכוללות 15,240 יחידות דיור מתוכננות, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שצוטטו ב-Magdilim, ובכך הקדימה ערים אחרות בישראל במספר הפרויקטים שאושרו. היקף זה מדגיש את החשיבות של השכונות החרדיות לעתיד היצע הדיור בירושלים, במיוחד באזורים שבהם מבנים נמוכים קיימים תופסים קרקע עירונית מצומצמת.

עם זאת, לא ניתן להעריך התחדשות בשכונות אלה רק לפי מספר הדירות הנוספות שניתן ליצור. גובה הבנייה, דרישות דתיות, הסדרי פינוי ומבנה הקהילה יכולים להשפיע על לוחות הזמנים, העלויות ובסופו של דבר גם על רמת הצפיפות הנדרשת כדי שהפרויקט יוכל לצאת לפועל.

ההנחה הרווחת: צפיפות גבוהה היא רק החלטת תכנון

ההנחה המקובלת היא שהתחדשות עירונית הופכת לפשוטה ברגע שזכויות בנייה נוספות הופכות את הפרויקט לכדאי מבחינה כלכלית. בשכונות חרדיות, לעומת זאת, גובה הבנייה יכול להיות מגבלה חברתית ודתית, ולא רק פרמטר תכנוני. עו”ד יוחאי שכטר אמר ל-Magdilim כי מגבלת הגובה הרבנית, שעמדה בעבר בדרך כלל על שמונה קומות, מפנה את מקומה במקרים מסוימים לאישור מבנים של עד 12 קומות, לצד פתרונות תכנון שנועדו לתת מענה לצורכי השבת.

דרישות אדריכליות יכולות להשפיע גם הן על כלכלת הפרויקט. אלה עשויות לכלול מרפסות סוכה, מעליות שבת, מבני ציבור מתאימים, בתי כנסת, מקוואות והתאמות במערכות המשותפות של הבניין. כל דרישה כזו יכולה להשפיע על יעילות התכנון ועל עלויות הבנייה, במיוחד כאשר היזמים פועלים במגרשים בעלי מגבלות פיזיות.

הפירוק הכלכלי: הצפיפות קובעת את הכדאיות

הסוגיה הכלכלית המרכזית היא האם מספר הדירות שייבנו מחדש, לצד יחידות דיור נוספות, יוכל לכסות את עלויות ההריסה, הבנייה, הדיור הזמני, המימון וההתאמות התכנוניות הייחודיות לקהילה. אילן אברהמי מ-Capital Platinum אמר ל-Magdilim כי בפרויקטים מסוימים נדרשת תוספת לגובה הבנייה, משום שללא מספר מספיק של יחידות חדשות הפרויקט עלול שלא להגיע לכדאיות כלכלית.

הדבר עולה בקנה אחד עם המבנה הרחב יותר של שוק ההתחדשות העירונית בישראל. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 30% מהתחלות הבנייה למגורים בשנת 2024 היו במסגרת התחדשות עירונית, כאשר 73.8% מהן היו במסגרת תמ”א ותוכניות פינוי-בינוי. בסוף 2024 היו ברחבי ישראל 183,900 יחידות דיור בבנייה פעילה.

גם תנאי המימון מגבילים את רמת המחירים שמשקי הבית יכולים לעמוד בה. בנק ישראל מגביל את שיעור המימון למשכנתאות ל-75% עבור דירה יחידה, ל-70% עבור דירה חלופית ול-50% עבור נכס להשקעה. בנוסף, הבנק מגדיר משכנתאות שבהן יחס ההחזר להכנסה עולה על 40% כהלוואות בסיכון גבוה.

פילוח השוק: ירושלים אינה שוק דיור אחד

לשכונות החרדיות משוואת פיתוח שונה מזו של אזורים חילוניים או מעורבים בירושלים. לפי המומחים שצוטטו ב-Magdilim, שיעור נמוך יותר של בעלות על כלי רכב פרטיים והסתמכות גבוהה יותר על תחבורה ציבורית עשויים להפחית את דרישות החניה הנלוות להתחדשות. במקביל, גידול משמעותי במספר משקי הבית והביקוש לדיור המותאם לצורכי הקהילה מגדילים את הפוטנציאל הכלכלי של תוספת יחידות דיור.

גם סוג הנכס משפיע. החלפת בנייני דירות ישנים בבנייני מגורים צפופים יותר יכולה ליצור מספר גדול יותר של דירות על אותה קרקע, אך הכלכלה של פרויקט כזה שונה מזו של בנייה צמודת קרקע או בנייה בצפיפות נמוכה. בשכונות מעורבות, יזמים עשויים גם להידרש לתת מענה למספר אוכלוסיות, במקום לתכנן את הפרויקט באופן בלעדי עבור קהילה אחת.

התמונה שפחות נראית לעין: פינוי תושבים הוא משתנה כלכלי

אחד המרכיבים הפחות גלויים בעלויות הוא הפינוי הזמני של התושבים. לפי הכתבה, חלק מהקהילות החרדיות אינן נוטות לפתור מחלוקות באמצעות בתי המשפט האזרחיים, ולכן המנגנונים המקובלים להתמודדות עם תושבים מתנגדים מורכבים יותר ליישום. בהתאם לכך, פרויקטים עושים שימוש בהסכמות לבוררות לפי ההלכה היהודית ומחפשים פתרונות דיור זמניים מרוכזים, כך שהקהילות יוכלו להישאר יחד במהלך תקופת הבנייה.

לכך יש משמעות כלכלית, משום שמשא ומתן ממושך, פינוי שאינו מתואם ועיכובים עלולים להגדיל את עלויות המימון וההחזקה. לכן, פרויקט שמצליח לשמר את הרציפות הקהילתית עשוי להתמודד במקביל גם עם סיכון פיתוח מעשי, אף שקשה לכמת יתרון כזה במסגרת בדיקת כדאיות כלכלית קונבנציונלית.

אם השכונות החרדיות בירושלים ימשיכו לאפשר גובה בנייה גדול יותר, השאלה תהיה האם הגמישות הזו יכולה לייצר מספיק יחידות דיור נוספות כדי להפוך את ההתחדשות לכדאית מבחינה כלכלית, מבלי לכפות מודל צפיפות שהקהילות עצמן אינן יכולות לקיים לאורך זמן.