SKN | פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון באילת חושף את כלכלת הציפוף הנתמך על ידי המדינה

מתחם תמרים באילת קיבל אישור סטטוטורי כפרויקט הפינוי-בינוי הראשון בעיר, ובמסגרתו יוחלפו 208 דירות קיימות ב-474 דירות חדשות. התוכנית משתרעת על 21.5 דונם ומשלבת בניינים בני שבע ועשר קומות עם שני מגדלים בגובה 25 ו-27 קומות. אולם לצד האישור התכנוני עולה סוגיה פחות גלויה: הפרויקט תלוי בתמיכה ממשלתית כדי לשמור על כדאיות כלכלית. לכן, המקרה מספק מבחן מעניין לאופן שבו מחסור בקרקע, כלכלת הבנייה וסבסוד ציבורי משתלבים בשוקי הדיור בפריפריה בישראל.

הפתיחה: תוספת דיור דורשת יותר מאישור תכנוני

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה דרום אישרה את תוכנית מתחם תמרים בשכונת דקל באילת, לאחר תהליך שהחל בהגשה מקומית ב-2021. הפרויקט צפוי להחליף את מתחם “סינג סינג” הוותיק ולהוסיף 266 דירות למלאי הדיור הקיים, לצד שיפור הנגישות, המרחב הציבורי ומיגון המבנים.

אך המבנה הכלכלי חשוב לא פחות מההחלטה התכנונית. לפי מגזין מגדילים, יישום הפרויקט מותנה במימון מדינה של 120 מיליון שקל, בעוד היזמית, ענב יזום, ביקשה לבצע שינויים בתמהיל הדירות ולהוסיף שטחי מגורים כדי לחזק את כדאיות הפרויקט.

ההנחה הציבורית: יותר דירות הופכות את ההתחדשות לכדאית באופן אוטומטי

התחדשות עירונית מוצגת לעיתים כמשוואה פשוטה: מחליפים בניינים ישנים במספר גדול יותר של דירות ומשתמשים בדירות הנוספות למימון הבנייה. פרויקט תמרים ממחיש מדוע הנוסחה הזו עלולה להיתקל בקשיים מחוץ לשוקי הדיור החזקים בישראל.

התוכנית כוללת 474 דירות על פני 21.5 דונם, כלומר כ-22 דירות לדונם בממוצע על פני כלל שטח התוכנית. עם זאת, היזמית טענה כי נדרש שטח בנייה נוסף כדי להגיע לגודל דירה ממוצע של 92 מ”ר, בהתאם ליעד שקבעה הוועדה המחוזית. היא גם ביקשה להפחית את שיעור הדירות הקטנות בשטח של עד 55 מ”ר ל-20%, כלומר ל-95 דירות.

הפירוק הכלכלי: הסבסוד הוא חלק ממשוואת הכדאיות

הדרישה למימון ממשלתי של 120 מיליון שקל משמעותית במיוחד. בחלוקה ל-266 הדירות הנוספות, מדובר בכ-451 אלף שקל של תמיכה ציבורית לכל יחידת דיור חדשה נטו. חישוב זה אינו אומר שהסבסוד מוקצה ישירות לכל דירה, אך הוא ממחיש את היקף המעורבות הממשלתית ביחס לתוספת היצע הדיור.

מינהל התכנון מסר כי התוכנית נשענת על עקרונות תקן 21.1 ועל סבסוד ממשלתי, תוך שמירה על האיזון הכלכלי הנדרש. תקן 21.1 נועד לבחון את הכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי, ולכן התלות של הפרויקט בתמיכה ציבורית היא חלק מרכזי מכלכלת הפיתוח שלו ולא שיקול משני.

גם תנאי המימון חשובים לרוכשים העתידיים. בנק ישראל מגביל כיום את שיעורי המימון ל-75% עבור דירה יחידה, ל-70% עבור דירה חלופית ול-50% עבור דירה להשקעה. משכנתה שבה שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% מסווגת בסיכון גבוה. מגבלות אלה עשויות להגביל את כוח הקנייה גם כאשר בנייה חדשה מגדילה את היצע הדירות.

פילוח השוק: אילת לעומת מרכז ישראל

אילת פועלת תחת משוואת פיתוח שונה מזו של ירושלים או אזורי החוף במרכז. העיר ממוקמת במרחב גיאוגרפי מוגבל בין ההרים לים, אך האוכלוסייה והביקוש לדיור בה קטנים יותר מאלה שבמרכזי התעסוקה הגדולים בישראל. מצב זה עשוי להפוך פרויקטים גדולים של התחדשות לתלויים יותר בציפוף מדויק ובתמיכה בתשתיות ציבוריות.

גם סוג הנכסים חשוב. תוכנית תמרים מחליפה בנייני מגורים ישנים בשילוב של מבנים בגובה בינוני ושני מגדלים. כך ניתן לרכז מספר גדול יותר של יחידות דיור על קרקע עירונית קיימת, בעוד הציפוף הנוסף נדרש לתמוך בעלויות התשתית, הבנייה והמימון.

התמונה הנסתרת: ערבויות ועלויות בנייה

החישוב הכלכלי חורג מעלויות הקרקע ומכירת הדירות. דיירים המתפנים במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי זקוקים לדיור זמני, בעוד שהיזמים נדרשים להביא בחשבון עלויות מימון במהלך תקופת תכנון ובנייה ממושכת. הנחיות הממשלה מחייבות גם בטוחות פיננסיות מתאימות לבעלי הדירות בעסקאות התחדשות עירונית, לרבות ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח הקשורות לשווי הדירה החלופית.

עלויות הבנייה נותרות משתנה נוסף. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ממשיכה לפרסם מדד תשומות ייעודי לבנייה למגורים, המשקף את השינויים בסביבת העלויות של חומרי הגלם והעבודה.

אם פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול הראשון באילת דורש 120 מיליון שקל בתמיכה ממשלתית כדי לשמור על כדאיות כלכלית, השאלה המרכזית היא האם פרויקטים עתידיים בעיר יוכלו להגיע לצפיפות ולשווי שוק מספקים שיאפשרו להם להתקדם עם התערבות ציבורית מצומצמת יותר.