SKN | אושרו 76 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית ב-2025, אך נתוני ההיתרים מצביעים על צוואר בקבוק בביצוע

מדוע צינור ההתחדשות העירונית חשוב?

שוק ההתחדשות העירונית בישראל סיפק בשנת 2025 שני מסרים מנוגדים לכאורה. מצד אחד, פעילות התכנון הגיעה לרמת שיא עם אישור של כמעט 76 אלף יחידות דיור במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי ותוכניות מחליפות לאחר פקיעת תמ”א 38. מצד שני, מספר היתרי הבנייה שהונפקו ירד בהשוואה לשנה הקודמת.

ההבחנה בין שני הנתונים משמעותית. שוק הדיור מושפע בסופו של דבר מדירות שנבנות ומאוכלסות, ולא מתוכניות מאושרות בלבד. בעוד שאישורי תכנון מייצרים פוטנציאל להגדלת היצע בעתיד, היתרי בנייה מסמנים את המעבר משלב התכנון לשלב הביצוע בפועל.

שיא באישורי תכנון מעיד על הרחבת עתודות הדיור

לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במהלך 2025 אושרו 186 תוכניות מפורטות של פינוי-בינוי, הכוללות 75,925 יחידות דיור. מתוך סך זה נוספו למעלה מ-55 אלף יחידות דיור חדשות למלאי הדיור הארצי.

בעשור האחרון גדל מספר יחידות הדיור המאושרות בפרויקטי פינוי-בינוי מכ-6,000 יחידות בשנת 2015 לכמעט 76 אלף יחידות בשנת 2025.

ירושלים הובילה במספר יחידות הדיור שאושרו, בעוד שטירת כרמל, לוד וחדרה הציגו את שיעורי האישור הגבוהים ביותר ביחס לגודל האוכלוסייה.

המגמה הרחבה מצביעה על כך שהתחדשות עירונית הופכת בהדרגה למנוע מרכזי להגדלת היצע הדיור, במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ.

קצב הביצוע אינו מדביק את קצב התכנון

לצד נתוני התכנון המרשימים, הנתון המשמעותי יותר מבחינה כלכלית הוא מספר יחידות הדיור שקיבלו היתרי בנייה.

במהלך 2025 הונפקו היתרים ל-28,902 יחידות דיור במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית. מתוך מספר זה, 13,066 יחידות אושרו בפרויקטי פינוי-בינוי ו-15,836 יחידות במסגרת התחדשות ברמת הבניין.

למרות שמספר ההיתרים עדיין גבוה משמעותית מהרמות שנרשמו בשנת 2023, מדובר בירידה של כ-15% בהשוואה ל-2024.

הנתונים מצביעים על כך שקצב הרחבת מלאי התוכניות המאושרות מהיר משמעותית מקצב המעבר לשלב הביצוע.

בפועל, אלפי יחידות דיור שכבר אושרו עדיין תלויות בהשלמת מימון, זמינות קבלנים, תיאום תשתיות מול הרשויות המקומיות, הסכמות דיירים ובחינת הכדאיות הכלכלית לפני שניתן יהיה להתחיל בבנייה.

העלויות והמורכבות מעכבות את המעבר לביצוע

פרויקטי התחדשות עירונית מתמודדים עם אתגרים כלכליים מורכבים יותר בהשוואה לפרויקטים על קרקע פנויה.

היזמים נדרשים לממן הריסת מבנים קיימים, פינוי דיירים, שדרוג תשתיות, התמודדות עם התייקרות חומרי הבנייה ועלויות מימון גבוהות יותר, לצד עמידה בדרישות רגולטוריות נרחבות.

במקביל, רשויות מקומיות רבות דורשות הרחבת שירותים ציבוריים, הקמת מוסדות חינוך, פיתוח תשתיות תחבורה ושיפור מתקנים קהילתיים כתנאי לקידום פרויקטים בהיקפים גדולים.

גם סיומה של תמ”א 38 יצר תקופת מעבר, שבמהלכה רשויות ויזמים מתאימים את עצמם למסגרות התכנון החדשות. אף שהתוכניות החלופיות עשויות לתמוך בצפיפות גבוהה יותר בעתיד, תהליך ההסתגלות עלול להאט את קצב הוצאת ההיתרים והביצוע בפועל.

מלאי גדל של יחידות דיור מאושרות אך לא בנויות

אחד הנתונים הבולטים בדוח הוא הגידול במספר יחידות הדיור המאושרות שטרם הגיעו לשלב הביצוע.

התוכניות החלופיות שפותחו במקום תמ”א 38 כוללות פוטנציאל להתחדשות של 36,653 מבנים ובהם יותר מ-622 אלף יחידות דיור. עם זאת, מדובר בפוטנציאל תכנוני בלבד ולא בהתחייבות לבנייה בפועל.

במקביל, פעילות ההתחדשות העירונית מתרחבת מעבר לאזורי הביקוש המסורתיים ומגיעה גם לערים ביישובי הנגב והגליל, ובהן קריית שמונה, טבריה, צפת, נתיבות, שדרות ואופקים.

התרחבות זו מגדילה את פוטנציאל הפיתוח הארצי, אך גם חושפת את הפרויקטים לסיכוני ביצוע גבוהים יותר באזורים שבהם הביקוש והכדאיות הכלכלית פחות יציבים בהשוואה לתל אביב או ירושלים.

התוצאה היא פער הולך וגדל בין היצע הדיור הפוטנציאלי על הנייר לבין היצע הדיור שניתן לממש בפועל.

איזה מדד חשוב יותר?

אם מספר יחידות הדיור המאושרות ממשיך לשבור שיאים בעוד שקצב הוצאת היתרי הבנייה מאט, עולה השאלה האם הצלחת מדיניות הדיור צריכה להימדד לפי היקף התוכניות המאושרות – או לפי מספר יחידות הדיור שכבר מוכנות להיכנס לשלב הבנייה.