SKN | המחסור בדיור בישראל נמשך, אך הרוכשים נסוגים מהשוק

מספר עסקאות הדיור בישראל ירד בחדות באפריל, למרות המחסור המתמשך בדירות והמשך גידול האוכלוסייה. עובדי ההייטק והמשקיעים צמצמו את רכישות הדירות שלהם, ובכך החלישו שני מקורות ביקוש מרכזיים שהיו משמעותיים לשוק במשך שנים. הירידה בהיקף העסקאות מצביעה על כך שתנאי המימון ורמת המחירים עשויים כיום להשפיע יותר מהביקוש המבני לדיור.

שוק המתמודד עם עייפות מצד הביקוש

שוק הדיור הישראלי המשיך להתקרר במהלך אפריל 2026, כאשר רק 5,081 דירות נרכשו בשוק החדש ובשוק היד השנייה יחד. על פי נתוני משרד האוצר, מדובר בירידה של 19% בהשוואה לאפריל 2025 ובירידה של 31% לעומת החודש הקודם. גם לאחר נטרול עסקאות במסגרת תוכניות הדיור המסובסדות של הממשלה, פעילות השוק נותרה חלשה במיוחד.

הנתונים בולטים משום שהם מערערים את ההנחה שלפיה המחסור הכרוני בדיור בישראל מוביל באופן אוטומטי לפעילות ערה בשוק. בעוד שהביקוש הבסיסי לדיור נותר משמעותי, ההתנהגות בפועל של הרוכשים מושפעת יותר ויותר ממחירי הדירות, תנאי המימון ואי-הוודאות הכלכלית.

הנרטיב המרכזי

הסיפור המסורתי של שוק הדיור בישראל פשוט יחסית: היצע מוגבל, גידול מהיר באוכלוסייה והקמת משקי בית חדשים יוצרים לחץ מתמשך על הביקוש לדיור.

לפי גישה זו, האטות זמניות נתפסות כהפרעות קצרות טווח ולא כשינויים מבניים.

אולם נתוני אפריל מלמדים כי לא ניתן לנתח את הביקוש באמצעות גורמים דמוגרפיים בלבד. אנשים עשויים להזדקק לדיור, אך היכולת והרצון לרכוש נכס תלויים בעלויות המימון, בגידול בהכנסות, בציפיות השוק וברמת הביטחון לגבי המצב הכלכלי בעתיד.

ההבחנה בין צורך בדיור לבין ביקוש בפועל לדיור הופכת למשמעותית יותר ויותר.

השפעת ההייטק על תל אביב

אחד הממצאים הבולטים ביותר נוגע לשינוי בפרופיל הרוכשים בתל אביב.

במשך שנים נחשבו עובדי ההייטק לאחד ממנועי הביקוש המרכזיים בעיר, בזכות שכר גבוה, תגמולים מבוססי מניות וקרבה למרכזי התעסוקה המובילים.

באפריל, לעומת זאת, רק 11% מרוכשי הדירות מיד שנייה בתל אביב היו מועסקים בענף ההייטק, ירידה חדה לעומת 26% בשנה הקודמת.

הירידה מתרחשת במקביל לפיטורים בחלק מחברות הטכנולוגיה ולהתחזקות השקל, אשר הפחיתה את הערך המקומי של אופציות למניות ושל חבילות תגמול הצמודות לדולר.

התוצאה אינה רק ירידה במספר העסקאות, אלא גם שחיקה אפשרית בכוח הקנייה של קבוצת רוכשים שבעבר תמכה ברמות המחירים הגבוהות ביותר בשוק הדיור הישראלי.

תנאי המימון והתנהגות השוק

ההאטה אינה מוגבלת לענף ההייטק בלבד.

רכישות המשקיעים ירדו ב-12% בהשוואה לשנה שעברה, בעוד שרכישות מצד משפרי דיור צנחו ב-34%. גם פעילות הרוכשים בפעם הראשונה נחלשה, למרות המשך התמיכה מצד תוכניות ממשלתיות.

שוק הדירות החדשות מציג מגמות דומות. מכירות הדירות החדשות בשוק החופשי ירדו ב-12% לעומת השנה שעברה וב-37% לעומת החודש הקודם.

כ-59% מהדירות החדשות עדיין נמכרו “על הנייר”, אך גם שיעור זה ירד ביחס לתקופות קודמות.

אולי הנתון המשמעותי ביותר הוא הידרדרות בתזרים המזומנים של הקבלנים. לאחר התאמה למדדי תשומות הבנייה, התזרים של הקבלנים הפך לשלילי בכ-200 מיליון שקל.

אמנם הנתון אינו כולל הוצאות מימון, אך הוא מדגיש את הלחצים הגוברים בענף הפיתוח והבנייה.

האתגרים המבניים שמסתתרים מאחורי הנתונים

מעבר להיקף העסקאות, קיימים מספר גורמים פחות גלויים המשפיעים על הפעילות בשוק.

הריבית הגבוהה ממשיכה להגדיל את עלויות המימון. מחירי הדירות נותרו גבוהים ביחס להכנסות משקי הבית, ודרישות ההון העצמי עדיין משמעותיות, במיוחד באזורי הביקוש המרכזיים.

הירידה החדה בעסקאות היד השנייה מספקת גם היא תובנה חשובה. באופן מסורתי, שוק היד השנייה נחשב יציב יותר משוק הדירות החדשות. באפריל, לעומת זאת, מכירות הדירות מיד שנייה ירדו בשיעור חד יותר ממכירות הדירות החדשות, מה שמעיד כי הזהירות מתפשטת בקרב מגוון רחב של קבוצות רוכשים.

במקביל, הירידה בפעילות המשקיעים מפחיתה מקור חשוב לנזילות בשוק. משקיעים רבים מסייעים לשרשרת העסקאות באמצעות רכישת נכסים המאפשרים לבעלי דירות לשדרג את מגוריהם.

לכן, ירידה בפעילות המשקיעים משפיעה לא רק על הרכישות הישירות שלהם, אלא גם על קצב המחזור הכולל של השוק.

מעבר לשאלת הביקוש לדיור

ישראל ממשיכה להתמודד עם מחסור ארוך טווח בדיור, אך נתוני אפריל ממחישים כי מחסור בדירות לבדו אינו מבטיח פעילות עסקאות גבוהה.

רוכשים עשויים להכיר בצורך בדיור, אך במקביל להחליט שמחירי הדירות, תנאי המימון או אי-הוודאות הכלכלית הופכים את ההמתנה להחלטה רציונלית יותר.

אם שוק הסובל ממחסור מתמשך בדיור חווה ירידה בעסקאות בקרב משקיעים, עובדי הייטק ובעלי דירות כאחד, האם החסם המרכזי כיום הוא מחסור בדירות — או מחסור ביכולת לרכוש אותן?