SKN | תחזית הצמיחה בשוק המגורים בישראל תלויה בנגישות לדיור, הרחבת ההיצע ותנאי המימון

שוק הנדל”ן למגורים בישראל ממשיך ליהנות מביקוש מבני חזק, הנתמך בצמיחת האוכלוסייה, גידול במספר משקי הבית ומחסור יחסי בקרקעות זמינות לבנייה. הממשלה מקדמת הרחבת היצע הדיור באמצעות פרויקטים של התחדשות עירונית, השקעות בתשתיות תחבורה ותוכניות בנייה חדשות במטרה להתמודד עם אתגרי הדיור ארוכי השנים. השאלה המרכזית היא האם כוח הקנייה של משקי הבית, נגישות המשכנתאות וקצב גידול השכר יוכלו לתמוך בהמשך התרחבות השוק על רקע מחירי דיור גבוהים ועלויות מימון משמעותיות.

ביקוש מבני ממשיך לתמוך בשוק המגורים

שוק המגורים בישראל נשען על מספר מנועי ביקוש ארוכי טווח, ובהם אחד מקצבי גידול האוכלוסייה הגבוהים בעולם המפותח, המשך תהליכי העיור וגידול מתמשך במספר משקי הבית.

הביקוש מתרכז בעיקר באזורי התעסוקה המרכזיים, ובראשם תל אביב, ירושלים והמטרופולינים הסובבים אותן. באזורים אלה מתקשה היצע הדיור להדביק את קצב הגידול באוכלוסייה כבר למעלה משני עשורים.

במטרה לצמצם את הפערים, מקדמים מקבלי ההחלטות תוכניות בנייה רחבות היקף, פרויקטים של התחדשות עירונית והשקעות בתשתיות תחבורה שנועדו לשפר את הנגישות לדיור ולהרחיב את אפשרויות הפיתוח מעבר למרכזי הערים המסורתיים.

במבט ראשון, מדובר בנתונים התומכים בהמשך צמיחת השוק. עם זאת, קיימים גורמים נוספים המשפיעים על יכולתו של השוק לשמור על מגמת התרחבות לאורך זמן.

גידול האוכלוסייה אינו מבטיח ביקוש אפקטיבי

התפיסה הרווחת היא כי גידול האוכלוסייה, לצד העלייה במספר משקי הבית והמחסור המתמשך בדירות, מבטיחים ביקוש יציב לדיור.

אכן, המציאות הדמוגרפית בישראל יוצרת צורך עקבי ביחידות דיור חדשות הן עבור רוכשים והן עבור שוכרים.

מסיבה זו, פרויקטים חדשים למגורים ותוכניות התחדשות עירונית נתפסים לעיתים כתגובה הכרחית למחסור מבני בשוק.

עם זאת, צורך בדיור אינו בהכרח מתורגם ליכולת רכישה בפועל. ביקוש אפקטיבי תלוי ביכולתם של משקי הבית לממן רכישת נכס בתנאי השוק הקיימים.

נגישות כלכלית היא גורם מכריע בביקוש

לצד הגידול הדמוגרפי, שוק הדיור מושפע במידה רבה מרמות ההכנסה, תנאי האשראי, סביבת הריבית וכוח הקנייה של משקי הבית.

בשנים האחרונות נאלצו רוכשי הדירות להתמודד עם מחירי דיור גבוהים ועם תקופות של עלויות מימון גבוהות יחסית, מה שהגדיל את הנטל הכלכלי הכרוך ברכישת דירה.

המשכנתאות ממשיכות להיות מנגנון המימון המרכזי בשוק הדיור, ולכן לשינויים בריבית ובזמינות האשראי יש השפעה ישירה על היקף העסקאות, רמת הביקוש והסנטימנט בשוק.

כתוצאה מכך, המשך הצמיחה בשוק תלוי לא רק בקצב הבנייה, אלא גם ביכולת של משקי הבית לממן רכישות באופן בר-קיימא.

תשתיות תחבורה כמנוע ליצירת ערך

השקעות בתשתיות מהוות מרכיב מרכזי באסטרטגיית הדיור של ישראל.

פרויקטים בתחום הרכבות, התחבורה הציבורית והחיבוריות האזורית נועדו לשפר את הנגישות למוקדי תעסוקה ולעודד פיתוח מגורים גם מחוץ למרכזים העירוניים המסורתיים.

ההיגיון הכלכלי ברור: שיפור הקישוריות מגדיל את מספר האזורים האטרקטיביים למגורים ומפחית חלק מהלחץ המופעל על השווקים היקרים ביותר.

עם זאת, תשתיות לבדן אינן מבטיחות הצלחה. האטרקטיביות של אזורי מגורים חדשים תלויה גם בזמינות מקומות עבודה, איכות מערכת החינוך, שירותי הבריאות, הפעילות המסחרית ואיכות החיים הכוללת.

הקמת יחידות דיור היא משימה הנדסית ותכנונית. יצירת קהילות יציבות ומשגשגות לאורך זמן היא אתגר מורכב בהרבה.

הפער בין רכישת דירות לבין שימוש בפועל

אחד ההיבטים הפחות מדוברים בשוק הדיור הישראלי הוא ההבחנה בין רכישת דירה לבין השימוש בה.

עבור חלק מהמשפחות, דירה היא בראש ובראשונה מקום מגורים. עבור אחרים, מדובר בנכס השקעה, כלי לשימור הון או גידור מפני אינפלציה.

לכן, היקף עסקאות גבוה אינו מעיד בהכרח על גידול מקביל בביקוש למגורים מצד משתמשי קצה.

להבחנה זו חשיבות מיוחדת בעת בחינת יציבותו של השוק. שוק הנשען בעיקר על משקיעים עשוי להגיב באופן שונה לזעזועים כלכליים בהשוואה לשוק המבוסס בעיקר על רוכשים למגורים.

במקביל, העלייה במחירי הדיור מגבירה את חשיבותו של שוק השכירות. משקי בית שאינם מסוגלים לרכוש דירה נשארים בשוק השכירות לפרקי זמן ארוכים יותר, דבר התומך בביקוש לפתרונות דיור להשכרה ולפרויקטים מוסדיים בתחום.

יתרונות מבניים לצד אתגרים כלכליים

בהשוואה למדינות מפותחות רבות, נהנה שוק המגורים בישראל מתמיכה דמוגרפית חזקה יותר. עם זאת, אין לראות בצמיחה העתידית תהליך מובטח או נטול סיכונים.

המשך התרחבות השוק מחייב השקעות מתמשכות, תנאי מימון יציבים ואמון מצד רוכשים, יזמים ומלווים.

הביצועים ארוכי הטווח של הענף יהיו תלויים במידה רבה ביכולת של השכר וכוח הקנייה להשתפר בקצב שיתמוך בביקוש, לצד קליטת היצע הדיור החדש הנבנה ברחבי המדינה.

מבט קדימה

הביקוש לדיור בישראל ממשיך להיתמך על ידי מגמות דמוגרפיות ארוכות טווח ומחסור מתמשך ביחידות דיור באזורים מבוקשים.

עם זאת, המשך העלייה במחירי הדיור תלוי ביכולתם של משקי הבית לעמוד בעלויות הרכישה ובהתאמת רמות המחירים למציאות הכלכלית.

נגישות לדיור, תנאי המימון והצמיחה בהכנסות צפויים להיות בין הגורמים המרכזיים שיקבעו את כיוון שוק המגורים בישראל בשנים הקרובות.