SKN | נזקי טילים, התחדשות עירונית ועלויות שיקום: כיצד שוק הדיור בישראל סופג זעזוע של 3.7 מיליארד שקל

קרוב ל-40 אלף תביעות בגין נזקי רכוש הוגשו בעקבות הלחימה שנמשכה 12 ימים, מה שהופך אותה לאחד האירועים היקרים ביותר בתולדות שוק הדיור בישראל.

המדינה כבר שילמה כ-3.7 מיליארד שקל בפיצויים וכ-187 מיליון שקל עבור פתרונות דיור חלופיים, כאשר העלויות צפויות להמשיך ולהצטבר בשנים הקרובות.

פרויקטי שיקום גדולים בתל אביב וברמת גן ממחישים כיצד מגדלי מגורים מודרניים יוצרים אתגרים חדשים בתחום ההנדסה, המימון והתכנון בתקופות של עימות.

מאמצי השיקום נמשכים שנה לאחר הלחימה

שנה לאחר מבצע “עם כלביא”, ההשפעות הכלכליות על שוק הדיור בישראל עדיין ניכרות באזורים רבים ברחבי המדינה. בעוד תשומת הלב הציבורית עברה לאירועים חדשים יותר, אלפי תושבים עדיין מפונים מבתיהם, פרויקטי שיקום רחבי היקף נמצאים בעיצומם ועלויות הפיצוי הממשלתיות ממשיכות לעלות.

מעבר להיבט הביטחוני, המבצע הפך למבחן עמידות משמעותי עבור תשתיות הדיור בישראל וחשף חולשות הן במבנים ותיקים והן בפרויקטי מגורים מודרניים רבי-קומות.

היקף הנזק חורג מעבר לתיקונים מיידיים

קיימת תפיסה שלפיה ניתן להתמודד עם נזקי טילים באמצעות פיצויים, ביטוח ותהליכי שיקום. אולם היקף הפגיעה מצביע על מציאות מורכבת הרבה יותר.

לפי נתוני רשות המסים, הוגשו 39,715 תביעות בגין נזקי מבנה בעקבות המבצע. כ-2,800 מהן הוגדרו כפרויקטי שיקום ארוכי טווח. בנוסף, הוגשו יותר מ-50 אלף תביעות בגין נזקים לתכולת דירות.

המשמעות היא שתהליך ההתאוששות חורג בהרבה מתיקון מבנים בודדים. מדובר במחזור שיקום רב-שנתי בעל השלכות על תקציב המדינה, תכנון עירוני, היצע הדיור וערכי הנדל”ן.

עלויות הפיצוי ממשיכות לטפס

תשלומי הפיצויים הישירים כבר הגיעו לכ-3.7 מיליארד שקל.

בנוסף, המדינה הוציאה כ-187 מיליון שקל עבור פתרונות דיור חלופיים ליותר מ-3,300 משקי בית שעדיין אינם יכולים לשוב לבתיהם. הוצאות אלה צפויות להימשך כל עוד פרויקטי השיקום לא יושלמו.

בניגוד להאטה רגילה בשוק הדיור, שבה העלויות מתבטאות בירידה במחירים או בהיקף העסקאות, הרס פיזי של נכסים יוצר התחייבויות תקציביות ישירות המוטלות במקביל על המדינה, חברות הביטוח, הרשויות המקומיות ובעלי הנכסים.

העלות הסופית עדיין אינה ידועה, מאחר שחלק ניכר מפרויקטי השיקום טרם הושלמו.

מגדלי יוקרה מציבים אתגרי שיקום מורכבים

בין פרויקטי השיקום היקרים ביותר נמצאים מגדל דה וינצ’י בתל אביב ומגדל עלית ברמת גן.

עלות השיקום המצטברת של שני המגדלים מוערכת בכמיליארד שקל, כלומר כ-500 מיליון שקל לכל מגדל.

המשמעות אינה רק בהיקף הכספי אלא גם במורכבות ההנדסית. מגדלי יוקרה מודרניים מבוססים על מעטפות חיצוניות מתקדמות, חומרי בנייה ייחודיים ומערכות תשתית משולבות, אשר תיקונן מורכב ויקר בהרבה מזה של בנייני מגורים רגילים.

במגדל דה וינצ’י, למשל, נדרש להחליף חלקים משמעותיים ממעטפת החזית החיצונית, משימה הנדסית חריגה בהיקפה ביחס לפרויקטי שיקום מקובלים.

על פי ההערכות, עבודות השיקום צפויות להימשך עד שנת 2028, דבר הממחיש כיצד פגיעה במבנים רבי-קומות עלולה להפוך לפרויקט שיקום הנמשך שנים.

התחדשות עירונית הופכת לכלי שיקום

מספר רשויות מקומיות משלבות כיום מנגנוני התחדשות עירונית כחלק מתהליכי ההתאוששות שלאחר הפגיעה.

בבת ים, שבה 481 משפחות עדיין מפונות, מבנים שניזוקו באופן משמעותי צפויים לעבור מסלולי פינוי-בינוי במקום שיקום רגיל. מהלכים דומים נבחנים גם ברמת גן ובבאר שבע.

גישה זו יוצרת מפגש ייחודי בין שיקום נזקי מלחמה לבין תכנון עירוני. במקום להחזיר את המצב לקדמותו בלבד, הרשויות מנצלות את ההזדמנות לקדם התחדשות, להגדיל צפיפות מגורים ולחדש שכונות ותיקות.

עם זאת, מהלכים אלו מאריכים את תקופת הפינוי ומגבירים את מורכבות התכנון והביצוע.

העלויות העקיפות ממשיכות להצטבר

אחד הנושאים הפחות בולטים הוא הפער בין מגבלות הפיצוי לבין שווי הנכסים בפועל.

בעלי דירות יוקרה רבים מגלים כי הפיצוי עבור תכולת הדירה נמוך משמעותית מעלות ההחלפה של ריהוט יוקרתי, מערכות מותאמות אישית ופריטים בעלי ערך גבוה.

במקביל, רשויות מקומיות מתמודדות עם אובדן הכנסות מארנונה בנכסים שאינם ראויים למגורים, בעוד יזמים וקבלנים נאלצים להתמודד עם עיכובים בבנייה, מחסור בכוח אדם ועלייה בעלויות חומרי הגלם.

עלויות עקיפות אלו אינן משתקפות בדרך כלל בנתוני הפיצוי הרשמיים, אך הן מהוות חלק משמעותי מההשפעה הכלכלית הכוללת.

חוסן פיזי הופך לשיקול מרכזי בשוק הדיור

מאמצי השיקום מדגישים כי הסיכונים בשוק הדיור אינם מסתכמים רק במחירי הדירות, בריביות או בהיצע מוגבל.

עמידות פיזית של מבנים ותשתיות הופכת לגורם מרכזי בהערכת נכסי מגורים, בתכנון עירוני ובקבלת החלטות ארוכות טווח.

ככל שישראל ממשיכה לקדם בנייה צפופה והתחדשות עירונית, ייתכן שהדיון בעתיד יתמקד לא רק בכמות יחידות הדיור הנבנות, אלא גם ביכולתן של שכונות וערים להתמודד עם אירועים ביטחוניים בעלי השלכות כלכליות נרחבות.