SKN | שוק הדיור בישראל ניצב בפני פרדוקס תמחורי: היזמים מדווחים על ירידה במחירים בפועל למרות יציבות בנתונים הרשמיים

שוק הדיור בישראל נכנס לשלב שבו נתוני המחירים הרשמיים והכלכלה של העסקאות בפועל אינם בהכרח מספרים את אותו הסיפור. בכנס הנדל”ן השנתי של EY ישראל טען מנכ”ל קבוצת תדהר, אורי לוין, כי מחירי הדירות האפקטיביים ירדו בכ-20% בארבע השנים האחרונות, לאחר שמביאים בחשבון הטבות מימון ומבצעי מכירות שמציעים היזמים.

הדברים מעלים שאלה מהותית: האם מדדי מחירי הדיור משקפים באופן מלא את העלות הכלכלית האמיתית של רכישת דירה בשוק הנוכחי?

הבחנה זו הופכת משמעותית יותר ככל שהיזמים נאלצים להתאים את אסטרטגיות המכירה שלהם לסביבת ריבית גבוהה, לירידה בכושר הרכישה ולשינויים בהתנהגות הרוכשים.

מדדי המחירים אינם בהכרח משקפים את מלוא תנאי העסקה

מדדי מחירי הדיור נתפסים בדרך כלל כאינדיקטור המרכזי למצב השוק. כאשר הנתונים מצביעים על יציבות יחסית, ההנחה היא שגם מחירי העסקאות בפועל נותרו יציבים.

אולם בפועל, יותר ויותר יזמים מתחרים באמצעות הטבות מימון, דחיית תשלומים, סבסוד משכנתאות, שדרוגי מפרט והטבות נוספות, המפחיתות את העלות האפקטיבית עבור הרוכש, מבלי לשנות את המחיר הנקוב בחוזה.

כתוצאה מכך נוצר פער בין מחיר המכירה הרשמי לבין העלות הכלכלית בפועל של העסקה.

תנאי המימון הפכו לכלי המרכזי בתחרות

לדברי לוין, היקפן של הטבות המימון הוביל בפועל לירידה של כ-20% במחירי הדירות בארבע השנים האחרונות, גם אם נתוני המחירים הרשמיים אינם משקפים במלואם את השינוי. אף שאין ודאות כי שיעור זה מייצג את כלל השוק, הוא ממחיש את המעבר של היזמים מתחרות באמצעות הורדת מחירים לתחרות באמצעות מבנה העסקה.

הסיבה לכך נעוצה בסביבת המאקרו. העלייה בריבית הגדילה משמעותית את עלויות המשכנתאות, פגעה בכושר הקנייה של משקי הבית וצמצמה את הביקוש. במקום להפחית את מחיר הדירה באופן רשמי — מהלך שעלול להשפיע על שווי הפרויקטים ועל עסקאות השוואה — מעדיפים יזמים לשמור על המחיר הנקוב ולהציע תנאי מימון אטרקטיביים יותר.

גם שיקולי עלות אלטרנטיבית השתנו. רוכשים נדרשים להחליט האם לרכוש דירה בריבית הנוכחית או להמתין לירידת ריבית בעתיד, בעוד שהיזמים מאזנים בין האטה במכירות לבין העלויות הכרוכות בהחזקת מלאי דירות בלתי מכור. במציאות זו, מבצעי מימון מאפשרים לשמר את קצב העסקאות מבלי ליצור ירידה גלויה במדדי המחירים.

ענף הבנייה ממשיך להתמודד עם אתגרים מבניים

לוין התייחס גם להשפעות המתמשכות של מלחמת 7 באוקטובר על ענף הבנייה. לדבריו, הפסקת עבודתם של עובדים פלסטינים הובילה בתחילה לעצירת פרויקטים רבים. אף שכוח האדם הוחלף בהמשך, רמת הפריון טרם חזרה לרמתה הקודמת.

לדבריו, ירידה בפריון העבודה מאריכה את לוחות הזמנים לביצוע פרויקטים, מגדילה את עלויות הבנייה ופוגעת ביעילות הפיתוח.

גם שוק המשרדים מושפע מסביבת הריבית

לצד שוק המגורים, התייחס לוין גם לשוק המשרדים. לדבריו, אף שחלק ממגדלי המשרדים, בעיקר באזור תל אביב, סובלים משיעורי תפוסה נמוכים, הביקוש ארוך הטווח מצד תעשיית ההייטק ממשיך לתמוך ביסודות הענף.

עם זאת, סביבת הריבית הגבוהה הגדילה את הסיכון בפרויקטים חדשים. יזמים נדרשים להביא בחשבון תקופות ממושכות של שטחים פנויים, כאשר עלויות המימון של נכסים שאינם מניבים הפכו לגבוהות משמעותית בהשוואה לשנים של ריבית נמוכה.

גם בשוק המגורים נמשכים הלחצים המבניים. עלויות המימון הגבוהות מכבידות הן על הרוכשים והן על היזמים, בעוד שעלויות הבנייה ממשיכות להיות מושפעות ממחסור בכוח אדם ומשיבושים בשרשרת האספקה. במקביל, השקעות בתשתיות, ובהן פרויקט המטרו המתוכנן, עשויות לתמוך בביקושים בטווח הארוך, אך השפעתן צפויה להיות הדרגתית.

לוין הוסיף כי בתקופה של אי-ודאות ממושכת, הפחתת רמת המינוף הפיננסי הופכת לשיקול אסטרטגי מרכזי עבור חברות הנדל”ן, לא פחות מהרחבת פעילותן היזמית.

השורה התחתונה

הדיון ממחיש כי בשוק הדיור הישראלי הולך ומתרחב הפער בין המחירים המדווחים לבין העלות הכלכלית האמיתית של העסקאות, כאשר הטבות מימון הופכות לכלי תחרות מרכזי. כל עוד הריבית נותרת גבוהה והיזמים ממשיכים להתאים את מודל המכירה, בחינת מחירי החוזים לבדם אינה מספקת תמונה מלאה של מצב השוק, והבנת הפער בין המחיר הנקוב למחיר האפקטיבי הופכת לחיונית בניתוח מגמות הנדל”ן בישראל.