SKN | ההון המוסדי מעמיק את החשיפה לשוק הדיור להשכרה בישראל באמצעות השותפות עם אשטרום

שוק הנדל”ן המוסדי בישראל ממשיך להתמקד באסטרטגיות של הכנסה ארוכת טווח ממגורים, לאחר שמגדל ביטוח ופיננסים הסכימה לרכוש 20% מהשותפות אשטרום מגורים להשכרה, בעסקה המוערכת בכ-451 מיליון שקל. מעבר להיותה עסקת השקעה, היא ממחישה את האופן שבו גופים פיננסיים גדולים ממקמים את עצמם בשוק דיור המתבסס יותר ויותר על ביקוש לשכירות, גידול דמוגרפי ותזרימי מזומנים יציבים.

השקעה מוסדית אינה מבטיחה הגדלה מיידית של היצע הדיור

השקעות מוסדיות גדולות בתחום המגורים נתפסות לעיתים כפתרון ישיר למחסור בדיור, מתוך הנחה שהזרמת הון תוביל להגדלת ההיצע ולשיפור הנגישות לדיור.

בפועל, הקשר בין השקעת הון לבין הרחבת ההיצע מורכב יותר. העסקה הנוכחית משקפת בעיקר שינוי במבנה הבעלות על פלטפורמת מגורים קיימת, ולא תוספת מיידית של יחידות דיור חדשות. אף שההשקעה עשויה לתמוך בהרחבת הפעילות בעתיד, שינוי הבעלות כשלעצמו אינו מגדיל את מספר הדירות הזמינות להשכרה.

תזרים מזומנים יציב הופך לנכס המרכזי

ההשקעה של מגדל משקפת שווי של כ-2.26 מיליארד שקל לאשטרום מגורים להשכרה, בהתאם לשווי הנכסי הנקי (NAV) של השותפות בסוף שנת 2026. השותפות מחזיקה כיום ביותר מ-3,200 יחידות דיור בשלבי תכנון, הקמה וביצוע, ובהן פרויקטים בתל אביב, ירושלים, חיפה, אור יהודה וכן שכונה מתוכננת הכוללת 1,189 יחידות דיור בתל השומר.

מבחינה כלכלית, משקיעים מוסדיים מגלים עניין גובר בנכסי מגורים להשכרה בשל יכולתם לייצר הכנסה שוטפת לאורך זמן, ולא רק רווחי הון. חברות ביטוח, קרנות פנסיה ומנהלי נכסים לטווח ארוך מחפשים תזרימי מזומנים יציבים התואמים את התחייבויותיהם ארוכות הטווח. תיקי דיור להשכרה עשויים לספק הכנסות הצמודות לאינפלציה, לצד פיזור השקעות ביחס למניות, אג”ח ונדל”ן מסחרי.

גם תנאי המימון מחזקים מגמה זו. סביבת ריבית גבוהה צמצמה את היקף העסקאות בענפי נדל”ן רבים, בעוד שהביקוש לשכירות נותר יציב יחסית. ככל שרכישת דירה הופכת יקרה יותר בשל עלויות המימון, הביקוש לשכירות עשוי להמשיך לתמוך בשיעורי תפוסה גבוהים ובהכנסות יציבות בפרויקטים המנוהלים באופן מקצועי.

גם לעלות האלטרנטיבית יש משקל בהחלטות ההשקעה. עבור גופים מוסדיים המנהלים מיליארדי שקלים, השקעה בנכסי מגורים מניבים עשויה להציע תשואה צפויה ויציבה יותר בהשוואה לפרויקטי יזמות מחזוריים או לחשיפה גבוהה יותר לתנודתיות בשוקי ההון.

הרחבת היצע הדיור תלויה בביצוע, לא בזהות הבעלים

ההשפעה הרחבה על שוק הדיור תלויה בעיקר בקצב המעבר של פרויקטים משלב התכנון לשלב האכלוס, ולא בזהות בעלי ההון.

חלק משמעותי מתיק הנכסים של אשטרום מגורים להשכרה עדיין נמצא בשלבי תכנון או ביצוע. לכן, התרומה להגדלת היצע הדירות תתממש רק לאחר השלמת הליכי התכנון, קבלת האישורים, פיתוח התשתיות והשלמת הבנייה.

במקביל, עלויות הבנייה, הוצאות המימון, זמינות כוח האדם והליכי הרישוי ממשיכים להשפיע על כדאיות הפרויקטים. גם יזמים בעלי איתנות פיננסית כפופים לעיכובים רגולטוריים, לעליית מחירי חומרי הגלם ולשינויים בתנאי השוק, העלולים להשפיע על לוחות הזמנים ועל רמות שכר הדירה.

ניהול מוסדי של מתחמי מגורים עשוי לשפר את איכות התחזוקה, רמת השירות והתפעול השוטף. עם זאת, שיפור תפעולי אינו שקול בהכרח לשיפור ברמת המחירים. כל עוד מחירי הקרקע, עלויות המימון והוצאות הבנייה נותרים גבוהים, מעבר לבעלות מוסדית כשלעצמו אינו צפוי להביא לירידה בדמי השכירות.

שינוי מבני במקורות ההון של שוק הדיור

השקעתה של מגדל משקפת מגמה רחבה יותר בשוק הדיור הישראלי, שבמסגרתה נכסי מגורים הופכים בהדרגה לנכסי תשתית מניבי הכנסה, ולא רק לאפיק לרכישת דירה בבעלות פרטית.

ככל שההון המוסדי מרחיב את נוכחותו בשוק השכירות ארוכת הטווח, ענף המגורים עשוי להפוך מקצועי ומוסדר יותר. עם זאת, רמת הנגישות לדיור תמשיך להיות מושפעת בעיקר מקצב הוספת יחידות דיור חדשות לשוק, ולא מזהות הגורם המחזיק בנכסים.