SKN | מה חושפת הירידה במספר רוכשי הדירות מההייטק בתל אביב על הביקוש לדיור, חשיפת המטבע וריכוזיות השוק

חלקם של עובדי ההייטק בקרב רוכשי הדירות בתל אביב ירד באופן משמעותי, לפי ממצאים ראשוניים של משרד האוצר.

פיטורים בענף הטכנולוגיה והתחזקות השקל פוגעים בכוח הקנייה של רבים מהרוכשים הפוטנציאליים.

ההאטה מדגישה עד כמה חלקים משוק הדיור בתל אביב הפכו תלויים בקבוצה מצומצמת יחסית של רוכשים בעלי הכנסה גבוהה.

מנוע ביקוש מרכזי מאבד מומנטום

במשך יותר מעשור נהנה שוק הדיור בתל אביב ממנוע ביקוש משמעותי: עובדי הייטק בעלי הכנסות גבוהות. משכורות גבוהות, הון שנצבר באמצעות אופציות למניות וריכוז גדול של חברות טכנולוגיה בתל אביב ובסביבתה יצרו קהל רוכשים שהיה מסוגל להתמודד עם מחירי הדיור מהגבוהים בישראל.

עם זאת, נתונים עדכניים מצביעים על כך שהקשר הזה עשוי להיחלש. לפי נתוני משרד האוצר, שיעור עובדי ההייטק בקרב רוכשי הדירות בתל אביב ירד בחדות במהלך חודש אפריל. עובדי הייטק היוו רק 11% מרוכשי הדירות מיד שנייה וכ-18% מרוכשי הדירות החדשות – נתונים המשקפים ירידה ניכרת לעומת השנים האחרונות.

במקביל, היקף העסקאות נותר נמוך. במהלך אפריל נמכרו בתל אביב רק 86 דירות יד שנייה, למרות שכ-7,000 דירות יד שנייה הוצעו למכירה וכ-10,000 דירות חדשות נותרו ללא קונים.

הנרטיב המקובל

במשך שנים רבות ההסבר המקובל לשוק הדיור בתל אביב היה פשוט: כל עוד מגזר ההייטק ממשיך לצמוח, הביקוש לדיור בעיר יישאר חזק.

לפי תפיסה זו, עובדי ההייטק מהווים מקור כמעט בלתי מוגבל של כוח קנייה, המסוגל לתמוך במחירי נדל”ן גבוהים גם בתקופות של אתגרים כלכליים רחבים יותר. עלייה בשכר ובהטבות הוניות נתפסה כגורם שמנטרל את בעיות הנגישות לדיור.

אולם הנתונים האחרונים מערערים את ההנחה הזו. ביקוש שמקורו בענף כלכלי אחד יכול להיות משמעותי, אך הוא אינו חסין מפני שינויים בתעסוקה, בשוקי ההון או בשערי החליפין.

הכלכלה שמאחורי ההאטה

הגורם הבולט ביותר הוא ההאטה בענף הטכנולוגיה עצמו. פיטורים אינם רק מקטינים את כוח הקנייה בפועל, אלא גם פוגעים בתחושת הביטחון של עובדים. גם עובדים שנותרו במשרותיהם עשויים לדחות החלטות פיננסיות משמעותיות כאשר קיימת אי-ודאות לגבי העתיד.

גורם נוסף הוא חשיפת המטבע. עובדים רבים בהייטק מחזיקים באופציות או מקבלים תגמולים הקשורים לחברות אמריקאיות ולנכסים הנקובים בדולרים. כאשר השקל מתחזק מול הדולר, הערך של אותם נכסים במונחים שקליים יורד.

השפעה זו על שוק הדיור אינה תמיד זוכה לתשומת לב מספקת. גם כאשר השווי הנומינלי של ההחזקות נותר ללא שינוי בדולרים, כוח הקנייה בישראל עלול להיפגע באופן משמעותי. לפי גורמים בשוק, חלק מעובדי ההייטק ראו את יכולת רכישת הדירה שלהם יורדת ב-30% עד 40% בשל השפעות מטבע ושינויים בשווי ההחזקות ההוניות.

במקביל, מחירי הדיור נותרו גבוהים. הפער בין שווי הנכסים הפיננסיים לבין יכולת הרכישה הופך משמעותי יותר כאשר עלויות המימון נשארות גבוהות והאי-ודאות הכלכלית גוברת.

התמונה הנסתרת מאחורי המספרים

הירידה בפעילות של רוכשי ההייטק חושפת גם בעיה מבנית רחבה יותר: סיכון ריכוזיות.

כאשר שוק דיור נשען במידה רבה על ענף כלכלי מסוים, הוא הופך פגיע לזעזועים המתרחשים באותו ענף. שוק היוקרה של תל אביב נהנה במשך שנים מהצמיחה המרשימה של תעשיית ההייטק, אך אותה תלות מעצימה כעת את השפעות ההאטה במגזר.

מגמה נוספת היא העלייה במספר הרוכשים שאינם תושבי העיר. רק 35% מרוכשי הדירות החדשות בתל אביב הם תושבים מקומיים. יותר ויותר רוכשים מגיעים מאזורים אחרים בארץ, כולל ערים בדרום ובפריפריה, אשר בעבר מילאו תפקיד מוגבל יותר בשוק הדיור התל-אביבי.

הדבר מעלה שאלות לגבי איכות הביקוש. האם מדובר ברוכשי דירה למגורים, בנכסי יוקרה לשימוש מזדמן, או בהשקעות ארוכות טווח? לכל אחת מהאפשרויות הללו השלכות שונות על רמות האכלוס, היקפי העסקאות ונזילות השוק.

במקביל, השילוב בין כ-17,000 דירות חדשות ויד שנייה המוצעות למכירה לבין ירידה במכירות בפרויקטים של התחדשות עירונית מצביע על כך שההיצע הופך בולט יותר דווקא בתקופה שבה אחת מקבוצות הרוכשים החזקות ביותר בשוק נוקטת גישה זהירה יותר.

השאלה שמתחת לפני השטח

אם שוק הדיור בתל אביב הפך לאחד היקרים בישראל במידה רבה בזכות העושר שנוצר בענף ההייטק, מה צפוי לקרות כאשר מקור כוח הקנייה הזה הופך לפחות יציב ופחות אמין מכפי שהשוק הניח במשך שנים?